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地主都更經驗-自主更新會從0到250萬
作者:
張明義, 程萬里
分類:
軍政•法律
/
法律
出版社:
時兆創新股份有限公司
出版日期:2026/10/7
ISBN:9786269263639
書籍編號:kk0613453
頁數:312
定價:
480
元
優惠價:
79
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379
元
書價若有異動,以出版社實際定價為準
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地主都更經驗-自主更新會從0到250萬 「資訊不對稱」往往是地主失去資產主導權的致命傷。建商與不良顧問公司最怕的,就是「懂讀書、會算數、有防禦意識」的地主。 本書的誕生即是為了終結這種極度傾斜的遊戲規則,作者張明義老師憑藉會計與資訊管理的跨領域背景,加上深耕土地開發處的實戰底氣,將「專業術語」轉化為「地主語言」,為您築起資產防禦的護城河。 ‧第一本專為地主量身打造的「防禦醫學」:市售都更書多半由建商或學者撰寫,本書則由「實戰地主」視角出發,強調「防禦」。 ‧以財務邏輯穿透「數字迷霧」:建商最怕懂會計的地主,而在本書中,數據將是地主唯一能帶進談判桌的真實武器。 ‧結構化的「七部曲」實戰進階地圖:本書分為邏輯嚴密的「七部曲」:1.覺醒篇、2.模式篇、3.啟動篇、4.談判篇、5.防禦篇、6.選商篇、7.落地篇。
▍出版人序|城市更新,不只是重建建築,而是重塑一個世代的未來 ▍推薦序|經驗,是走過都更最大的資產 ▍推薦序|理解專業,共創價值 ▍推薦序|你奮鬥一輩子的資產,需要做好功課來保護 ▍作者序|讓地主少走十年冤枉路 ▍首部曲 覺醒篇– 破除資訊不對稱 第 1 章:洞察都更提案的「不合理」之處 何謂合理?看破都更的四大樣態指標 我的十二次碰壁經驗與「5 Whys」哲學 零成本起手式:破解不同意戶與正確的依賴路徑 第 2 章:拆解一坪換一坪的數學陷阱 虛坪與車位的偷天換日 找補單價與容積分配的魔鬼公式 披著「都更」外皮的萬年合建契約 第 3 章:資產歸零的風險評估:爛尾樓現狀剖析 制度的傾斜:誰才是真正被保護的人? 帶進「溝裡」就爬不出來:深海地震魚的悲歌 石頭湯的突圍智慧:把問題擔起來 ▍二部曲 模式篇–拆解合建與全案管理 第 4 章:協議合建的「萬年合約」與程序陷阱 沒有落日條款的「萬年合約」與嚇死人的違約金 補助款到底歸誰?戳破「顧問補貼」的道德綁架 第 5 章:全案管理制度之起源與必要性研究 全案管理的起源:沒有錢,就用「墊款墊工」來突圍 那些氣死三代的「不正常」重建悲劇 第 6 章:解構全案管理費用的合理性與暴利點 「全案管理」的「費用節省方式」 為什麼「全案管理公司」這麼昂貴? 「全案管理費用」的「計算方式」 第 7 章:辨識全案管理的專業真偽與常見誤區 看不到的「全案管理公司」? 「全案管理」的「四個錯誤」 第 8 章:自主更新會:地主權益的終極防禦體系 「雞生蛋」與「蛋生雞」:從整宅成功案例看懂財務槓桿 「自主更新」就像「接力賽」:無中生有的整合戰術 對「自主更新會」的良心建議:堅守底線與合約攻防 ▍三部曲 啟動篇–零成本組織與動員策略 第 9 章:成本趨零策略:無中生有的整合起手式 「成本」壓到最低,就是等於 0 如果您真有時間,真該讀讀「這個」 第 10 章:組織動員與專家遴選邀請策略 組織與動員:用「螞蟻雄兵」搬動都更大象 專家遴選策略:地主該邀請「誰」來演講? 第 11 章:情報開發與民間小額籌資實務 掌握關鍵比例,合法獲取情報 一小筆一小筆的「借」:民間籌資實務 「借」來的會員費:墊款與後付機制 ▍四部曲 談判篇–心理博弈與整合戰術 第 12 章:深度整合地主意願與不同意戶之破解 破解地主邏輯:看穿嘴上說的與心裡想的 特殊產權破解術:對付「開天價」與「祖厝情結」 12 種常見的地主溝通死角 深度破解:「有屋沒地」的情緒勒索與子孫未來 第 13 章:處理地主的焦慮感與資產分配心結 預見「擔心」與「不甘心」的真實案例 「超選」與同意戶的絕對優勢 終極安置方案:幫不同意戶「買房搬家」 第 14 章:全案管理整合利害與「地主找地主」戰術 全案管理公司的「利害」:看懂「害」才是行動關鍵 房地不均的危機:1.82 坪地主的生死抉擇與數學試算 「地主找地主」戰術:零成本的最強尋人法 ▍五部曲 防禦篇–技術審查與資金防禦 第 15 章:解構建商設計意圖:平面圖與公設攻防實務 揭開建商的隱藏任務:把地主「掃地出門」 破解「店面勸退」話術與四階段平面圖推演 零成本的反擊:張老師的公設配置破解法 第 16 章:模擬選配機制與預防衝突之替代方案 拆穿「真合建、假權變」的合約怪招 「模擬選配」是用來「預防衝突」的照妖鏡 假自主更新會的 30 個致命破綻 第 17 章:全案管理公司擔任「出資者」的潛在風險 實施者與出資者的權力遊戲 為什麼必須由「更新會」擔任實施者與金主? 零成本起手式:替代「全案管理出資」的 16 個怪招 ▍六部曲 選商篇–規約建立與團隊評選 第 18 章:更新會「章程新規矩」之制度設計 預先設計「新的規則」:更新會規章與生活秩序 更新會章程的八大核心議題 「地主有錢」就有「底氣」 跨越階段:用空手套白狼實現 7599 第 19 章:都更顧問分類分析與不合格團隊照妖鏡 破解「包租公」地主的不合格邏輯 「都更顧問」百百種,你遇到的是哪一種? 破解都更顧問的 5 大靈魂拷問 照妖鏡:都更的第一里路與計時收費的菜鳥律師 ▍七部曲 落地篇–計畫核定與完工交屋 第 20 章:關鍵突破點:計畫核定、貸款撥付與完工策略 「找一個懂行的人」作為「突破口」 突破盲點:全額貸款的撥付邏輯 ▍終極防禦機制:為何有錢人也必須貸款? 第一步與最後一步的倒置 結語與良心建議 知識,是你唯一能帶進談判桌的籌碼 不要用「情緒」與「感覺」做決定,請相信「數學」 把委託事項「化整為零」,不要盲目買單 立刻組成「地主讀書會」 結語:拿回你的主導權 附錄:地主實戰防禦裝備庫 ▍附錄一:「大師級」EXCEL 試算表範本下載專區 (數位武器) 掃描下載防禦武器 ▍附錄二:全書【避坑檢核表】總匯整 戰術卡1:合約陷阱與模式辨識(上桌前的防彈衣) 戰術卡2:零成本啟動與顧問選商(找對團隊的照妖鏡) 戰術卡3:地主整合與內部規約(安內攘外的談判武器) 戰術卡4:圖面審查與財務防禦(保全資產的終極防火牆) ▍附錄三:建商話術與都更名詞破解辭典 一、數字魔術與坪數陷阱類 二、合約偽裝與身分變造類 三、費用巧立名目與暴利陷阱類 四、暗黑逼簽與合法強拆類 五、補助款吸血與假都更程序類 六、產權漏洞與圖面挪用類
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