新絲路網路書店-法拍實戰手冊．軍政‧法律/法律

內容簡介
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<FONT COLOR="#AA0000">■ 自序</FONT>

我們常說「最安全的地方，就是最危險的地方；最危險的地方，也就是最安全的地方」，在投資理財的理念裡，我們更常聽到「最樂觀的時候，仍要有悲觀的戒心；最悲觀的時候，也要有樂觀的勇氣」。臺灣的房地產市場自民國七十五年底、七十六年初挾著週期循環到來與社會游資氾濫的氣勢，足足飆漲了三個年頭；直到民國七十八年底開始，在一陣對高房價喊打的社會輿論下，政策干預打壓、治安惡化、投資環境低劣、企業出走、資金外流......等不利因素下有了回貶的趨勢。可是，誰也沒想到，在「非經濟因素」下，國內房地產市場會在短短的半年內有平均四成左右的快速下挫幅度。
非經濟因素的行情下挫，雖然不必依賴經濟因素才可能有再度興起、熱絡的可能；但不幸的，非經濟的因素使房地產市場下挫（當然股市暴跌亦難脫干係）卻使國內經濟蕭條、低迷達到死寂的地步；除了令人不可思議外，更警覺國人賭性的濃厚，無怪乎有人擔憂臺灣的產業經濟將被賭族經濟蠶食。
在房地產市場景氣熱絡的時候，有人認為投資於法院拍賣市場必可獲取豐碩的暴利。實則，這種想法仍然難脫「賭族」的投機心理；因為，合法的投資，才能獲得合法的保障；合法的投資，更不是追求暴利，反而應該是合理的利潤回收。然而，在獲利容易的情形下，「合法性」的重要。
追求合法性投資、生活法治化必然是人類存在的趨勢；也唯有具備如此概念才能在最悲觀的時候，作樂觀的投資勇氣。區區自民國七十六年十月起任職永然法律事務所，蒙李永然律師提攜教誨，倏忽三年餘，始終戰戰競競，望冀有「刻鵠類鶩」之行，莫成「刻畫無鹽，唐突西施」之譏；此次更奉李永然律師厚愛，囑就實務觀點撰擬投資法院拍賣不動產的要點，奈才疏學淺，疏漏難免，尚祈各方賢達不吝賜正，以免魯魚亥豕之誤，併祈共同為法治全民化的國民法律知識培養而努力，則區區目的達矣！

<FONT COLOR="#AA0000">【目錄】</FONT>

第一章　房地產拍賣的標的
夫妻財產制的不動產執行拍賣
日據時期以妻名義登記的不動產查封拍賣
違章建築無論是債務人原始建築或向第三人購得均可作為執行拍賣標的
設定抵押之土地移轉後始為建築，經合併拍賣，仍由拍定人取得建物所有權
對於分公司財產的執行拍賣
私立學校的不動產仍可為拍賣標的
不動產受贈人尚未辦理所有權移轉登記，不得排除強制執行
關於農地的拍賣程序
工業用地、工業區與加工出口區廠房的拍賣程序
國宅的拍賣程序

第二章　查封拍賣的程序
不動產的查封公告並無一定應張貼處所
查封效力的發生不以辦畢查封登記為必要
執行拍賣並不需債權人及債務人到場
債務人可以指定其應受拍賣不動產的部分
拍賣不動產所得價金足以償債時應停止拍賣
未辦繼承登記的不動產查封拍賣程序
債務人設定扺押後死亡，扺押權人的查封拍賣程序
拍賣扺押物與公司重整的程序實施方法
假扣押、假處分的執行程序
假執行的強制執行程序

第三章　參與法院拍賣的投標人資格
債務人就法院的拍賣不得投標應買
執行拍賣人員不得應買其所執行的拍賣物
以妻名義登記的不動產被拍賣時，夫亦可投標應買
獨資或合夥商號應以負責人或全體合夥人為投標人
分公司不得逕以其名義為投標買受人
未經財團法人登記，亦非個人獨資的寺廟、神明會、教堂可以參加投標
外國人投標的限制
外國公司投標的限制
有外國人為股東的我國公司為投標人的資格
華僑參加投標的方法

第四章　參與法院拍賣的投標實戰
投標價額的決定與繳納保證金
填寫投標書的方法與投標實務
已繳保證金而未將臨時收據第二聯附於投標書之投標仍為有效
投標人於投標後不可在開標前撤回投標
投標時未將投標書投入指定的標匭，投標無效
投標人未用司法院規定格式的投標書，投標無效
無行為能力人或限制行為能力人的投標
委任投標應附委任狀或一定關係證明文件
開標的程序及其相關規定
參與投標的效益評估與抉擇

第五章　法院拍賣得標的認定
繳納一份保證金，投入兩張價額不同投標書，以高標者為有效
標單上載明不動產登記名義人的得標認定
投標人的投標被認為廢標時的救濟方法
土地與建物分別標價合併拍，賣建物已達拍賣底價，土地則否，總價已達最低底價是否得標
未依法院指定銀行為發票人或付款人票據線保證金仍可得標
未填寫願買價額，只填載願就他人出價為增減數額，不能得標
「再行拍賣期日前債權人聲明願負擔再行拍賣費用的承受」已廢止
拍賣共有土地應有部分及其上房屋，共有人主張優先承，購房屋仍由拍定人得標
拍賣農地，得標人提出證明已非為農地是否得標
債權人承受拍賣的農地仍應有自耕能力

第六章　拍定後的效果
拍定人承買後不得解除買賣契約
法院發給權利移轉證書前，拍定人與債務人准予合意解除買賣契約
拍定後不得改由債權人承受
拍定人於拍定後拒不繳交拍賣價金的效果
拍定人就拍賣標的物並無物的瑕疵擔保請求權
拍定人就拍賣標的物仍有權利瑕疵擔保請求權
拍定人繳款完畢領有權利移轉證書尚未辦畢產權登記，其債權人可否請求拍賣拍定物
拍定人取得權利移轉證書未辦移轉登記，原債務人的他債權人可否再聲請查封拍賣
拍定人領得權利移轉證書前，就拍定物所設定的抵押權效力如何
債權人投標競買拍定後應如何繳交價金

第七章　法院拍賣的稅費負擔與價款分配
拍定人對於拍定物原有租約的押租金償還義務
拍定人對於拍定之土地及房屋積欠的地價稅與房屋稅並無負擔義務
拍定人對於債務人欠繳的大樓管理費並無繳納義務
拍賣不動產地價稅、田賦及房屋稅納稅義務人的認定
強制管理中的不動產如何課徵地價稅及房屋稅
執行案款分配完畢，稅捐機關對漏徵土地增值稅款仍可追繳
坋配表異議訴訟中稅捐機關對漏扣稅款仍可扣繳
執行案款分配完畢後債務人申請改按自用住宅稅率的處置
聲明參與分配不須繳納執行費用
聲請調卷拍賣對原繳保全程序費用可予扣除

第八章　得標人的所有權移轉登記手續
拍定人不得聲請延期繳交價金
拍定人取得拍賣不動產所有權的時期及其真義
拍定人不得請求法院變更應受登記名義人
取得權利移轉證書後辦理所有權移轉登記的程序
拍定人買受未辦繼承登記不動產的移轉登記手續
夫投標應買以妻名義登記的不動產，得標後仍應辦理所有權移轉登記
取得法院命債務人為所有權移轉登記確定判決的登記方法
強制執行拍賣效果與法院判決移轉登記，孰為優先
農地拍定人申辦移轉登記，免再重行申請自耕能力證明書
拍定人辦畢所有權登記後的銀行貨款手續

第九章　法院拍賣的點交
應聲請點交者，不得訴請無權占有遷讓房屋
排除地上權負擔後的拍定人，不可聲請點交
查封時已有租約，查封後始占有，仍應點交
債務人房屋設定抵押後，始將該屋出租與自為負責人之家族公司，仍應點交
依登記謄本查封拍賣房屋，點交時發現登記面積與實際面積不符，應按實際
面積點交
點交不動產內之動產，無人領取而拍賣時，應減價至賣出時為止
點交後因漏未發給權利移轉證書而遭原債務人的他債權人聲請查封拍賣的處置
未訂書面租約亦未辦理租約登記的農地承租人仍可拒點交
拍賣債務人數筆不動產，查封時部份為債務人占有，部分為承租人占有，應
否點交
查封時承租人占有，嗣由債務人占有，仍應點交

第十章　法院拍賣對優先承買權的處置
對於優先承買權如有爭執，應分別情形提起確認之訴解決
租地建屋拆除後未另建屋應無優先承買權
區分所有不動產，其他樓層的所有人無優先承買權
土地共有人各在其分管部分建築房屋，他共有人僅得主張對土地有優先承買權
拍賣共有不動產應有部分，共有人之一得標，他共有人不得主張優先承買權
拍賣共有農地應有部分，他共有人死亡時，僅得由具有自耕能力之繼承人聲明優先承買
優先承買權人聲明承買後，未依限繳納價金，仍由原拍定人買受
基地承租人的優先承買權優先於共有人的優先承買權
拍賣共有土地應有部分，拍定人是否可主張已取得土地共有人資格的優先購買權
拍賣耕地應有部分時法院應為的處置
附錄
一、強制執行法（舊法）
　　強制執行法（新法）
二、強制執行須知
三、辦理強制執行事件應行注意事項
四、未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法
五、臺灣地區土地房屋強制執行聯繫辦法
六、未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法
七、辦理民事訴訟及強制執行事件適用軍人及其家屬優待條例注意事項
八、民事保全程序事件處理要點
九、臺灣各地方法院設立非訟事件處理中心實施要點
十、民刑事件編號計數分案報結實施要點
十一、各級事件編號計數分案報結實施要點
十二、臺灣各法院推事書記官出外調查證據暨執達員送達文書徵收旅費規則
十三、法院辦理民事事件證人鑑定人日費旅費及鑑定費支給要點
十四、法院辦理民事事件當事人預納送達郵票收支稽核要點
十五、辦理民事及財務強制執行人員遴選輪調實施要點
十六、管收條例
十七、管收所規則
十八、民刑訴訟及非訟事件當事人或利害關係人領取款物須知
十九、法官守則
參書書目
一、最高法院判例要旨上、下冊，最高法院印行。
二、最高法院民刑事庭會議決議錄全文彙編，最高法院法律叢書編輯委員會發行。
三、司法院解釋彙編一～五冊，司法院秘書處印行。
四、司法院大法官會議解釋彙編、續編一～七冊，司法院秘書處印行。
五、最高法院民刑事裁判選輯，最高法院員工消費合作社發行。
六、最高法院民事裁判專輯－－有關強制執行法及破產法之裁判，最高法院法律叢書編
　　輯委員會發行。
七、最高法院民事裁判專輯－－有關房屋合建契約之裁判，最高法院法律叢書編輯委員
　　會發行。
八、民事法律問題研究彙編，司法周刊雜誌社印行。
九、民事法律專研究第一輯，司法周刊雜誌社印行。
十、民事法律專研究第五輯，司法周刊雜誌社印行。
十一、民事法律問題研究彙編－－民事特別法，司法周刊雜誌社印行。
十二、強制執行手冊，司法周刊雜誌社印行。
十三、民事法令彙編，司法周刊雜誌社印行。
十四、民事法律問題彙編，司法通訊社發行。
十五、鍾慧芳著「民事強制執行案件實務處理解析」，司法周刊雜誌社印行。
十六、楊與齡著「強制執行法論」。
十七、耿雲卿著「強制執行法釋義」上、下冊。
十八、張登科著「強制執行法」。
十九、楊與齡著「房屋之買賣委建合建或承攬」。
二十、王澤鑑著「民法總則」。
二十一、施啟揚著「民法總則」。
二十二、鄭玉波著「民法債編總論」。
二十三、鄭玉波著「民法債編各論」上、下冊。
二十四、鄭玉波著「民法物權」。
二十五、姚瑞光著「民法物權論」。
二十六、王澤鑑著「民法物權(1)通則‧所有權」。
二十七、王澤鑑著「民法物權(2)占有」。
二十八、謝在全著「民法物權論」上、下冊。
二十九、戴炎輝、戴東雄合著「中國親屬法」。
三十、戴炎輝、戴東雄合著「中國繼承法」。
三十一、楊建華、王甲乙、鄭健才合著「民事訴訟法新論」。
三十二、姚瑞光著「民事訴訟法論」。
三十三、李永然著「房地產法律談」。
三十四、李永然著「房地產訴訟實務」，永然文化出版股份有限公司發行。
三十五、李永然著「房地產法律談續編」。永然文化出版股份大限公司發行。
三十六、李永然著「房地產疑難問題法律解析」，永然文化出版股份有限公司發行。
三十七、何邦超、林永河合著「不動產仲介法律實務」，永然文化出版股份有限公司發行。
三十八、李永然著「房地產投資熱門話題」，永然文化出版股份有限公司發行。
三十九、李永然著「房地產法律談續一篇」，永然文化出版股份有限公司發行。
四十、林永汀著「房地產法律談續二篇」，永然文化出版股份有限公司發行。
四十一、林永汀、黃振國合著「法拍標購指南」，永汀文化出版事業有限公司發行。
四十二、林永汀著「預售房屋簽約指南」，永汀文化出版事業有限公司發行。
四十三、林永汀著「實用公寓大廈管理條例」，永汀文化出版事業有限公司發行。
四十四、林旺根、于俊明、陳美華合著「活用公寓大廈管理條例」，永汀文化出版事業有限公司發行。
四十五、林永汀編著「公寓大廈管理手冊」，世潮出版有限公司發行。
四十六、林永汀編著「公寓大廈管理手冊（二）」，世潮出版有限公司發行。
四十七、林永汀編著「停車位實務手冊」，世潮出版有限公司發行。
四十八、林永汀著「地下室停車位」，永然文化出版股份有限公司發行。
四十九、林永汀著「停車位實例問題研析」，世潮出版有限公司發行。
五十、林永汀著「公寓大廈管理實務研究」，世潮出版有限公司發行。
五十一、林永汀著「區分所有權人會議」，世潮出版有限公司發行。
五十二、林永汀著「房地產法律疑難解析」，世潮出版有限公司發行。
五十三、李永然著「委建與合建」，書泉出版社發行。
五十四、李永然著「房地產法律顧問（一）」，時報文化出版企業有限公司發行。
五十五、李永然著「房地產法律顧問（二）」，時報文化出版企業有限公司發行。
五十六、李永然著「高房價時代法律顧問」，時報文化出版企業有限公司發行。
五十七、「法院服務處代撰書狀範例」，司法周刊雜誌社印行。

<FONT COLOR="#AA0000">■ 作者簡介</FONT>

林永汀
東吳大學法律系法學組七十年畢業，篤信「法律祇保護知道法律的人」，堅守法律的實用與理論必須兼容並蓄
。
經歷：
永然契約顧問中心經理
永然法律事務所法務組長、專門委員、研展部副主任。
房地產專文散見：法律與你、房屋市場、住宅情報、太聯不動產市場週報、移民與投資、大同雜誌、土地事務月刊、自由時報、臺灣時報、經濟日報、租售報導、現代地政、錢雜誌、尚品雜誌、基泰之友、建築家、台北建築......等雜誌。不動產論文散見：司法周刊、法務通訊、軍法專刊、法律評論等雜誌。
企管顧問公司、建設公司、基層金融研究訓練中心及大學推廣教育中心房地產法律講座；不動產相關機構房地產法律專業研究主持人、行政院勞工委員會七十七年度勞工問題徵文比賽優等獎。
現職：
中聯兩岸房地產投資諮詢中心負責人
永汀文化出版事業有限公司發行人
中國房地產研究發展協會常務理事
編譯出版委員會主任委員