新絲路網路書店-買一間會增值的房子．財經投資/理財投資

內容簡介
作者介紹
書籍目錄
同類推薦

買一間會增值的房子

高房價、爛經濟，她如何靠房地產讓資產大翻身？
短短5年，從OL晉身小富婆，資產3千萬以上！
人氣講師邱愛莉首度出書，
8個買房賺房公式一次公開！

你知道買一間會增值的房子也有SOP嗎？
你知道如何正確幫房子估價？如何談高貸款成數嗎？
買房圓夢不再遙不可及，專家幫你找出被低估的好房！

她從一個完全不懂的房子交易的門外漢，到創立House123網站專業買屋平台，房地產人氣講師邱愛莉，年紀輕輕卻早已坐擁好幾間房子當包租婆，並且開辦購屋課程，分析各種房市走向及現況，從一位上班族到踏入房地產叢林，屢屢交出漂亮的成績單，她是如何辦到的？

目前30多歲的上班族、首購族、小家庭，誰不想擁有一間屬於自己的房子，但面對高房價、不景氣以及節節高升的生活開銷，買一間好屋變成是難以負擔的夢想嗎？邱愛莉表示，房子是人生一筆重要的開銷，別傻傻交出大筆冤枉的學費，只要買對房子，它不是你一輩子的負擔，而是幫資產增值最穩當的選擇。

「你知道房地產為何能幫你增值？」邱愛莉認為，觀念一定要改變！她分享一個重要的概念：「如果你買一間1000萬的房子，三年後增值到1200萬，相當於一年成長6％，請問你的投資報酬率有多少？20％嗎？錯！答案是100％！」

為什麼？因為買1000萬的房子，可以貸款800萬，等於是用200萬的自備款賺200萬的增值空間。「這就是房地產的迷人之處，有什麼投資可以讓銀行用相對低的利息借給你，你出20％，銀行出80％，而且還提供寬限期。」

邱愛莉以自身經驗為例，當年大學畢業從業務助理做起，一直到工作的第四年熬到產品經理，每年睡不到三小時，周末也在工作，不過工作深受肯定，薪水也從二萬多慢慢調整到年薪150萬，也開始累積第一桶金。
 
●還沒理財，先學會理債
就在工作漸上軌道時，2006年她接到電話，得知家人因股票投資而損失負債，一開始以為是100多萬，後來陸續再發現有80萬、50萬…好多筆，累計共有400多萬。這早已超出邱愛莉能支付的，她先進行債務協商、整合，把自己先前的存款70多萬都拿出還債，剩下的金額，她每個月要負責還3萬，過年再包8萬、10萬給爸媽。

面對突如其來的債務狀況，並沒有擊敗她，7年後，她和家人提早把債還完，「我心裡也會憤恨不平，覺得賺的錢都在還債，後來回想覺得慶幸這發生在工作升遷的時候，債務還沒大到讓我無法負擔，幸好在剛出社會時，就教了我一課，讓我提早面對理財的重要性。」

在還債的期間，工作已上了軌道，邱愛莉的收入還算不錯，扣掉每個月協助家裡的款項，還有一些存款可以進行投資，包括：股票、基金、期貨……等，卻始終小賺小賠，沒有起色。

某一次，因為好朋友的邀約，一起去上了房地產的課，也開始勤勞看屋、認真的做功課，「我對看房子有一種莫名的狂熱，每天下班就約好仲介，安排去看房子，周末一整天可以看7~8間房子，累積到現在應該看了超過500間房子。」

因為個性保守，邱愛莉先和朋友合資，陸續合買了一間預售屋、兩間公寓隔套房收租、一間中古華廈整層收租，一方面強迫自己儲蓄，一方面培養自己的經驗和膽量。「在合資的過程中，我第一次體驗到收租金的感覺，也讓我興起想要獨資買一間房子隔套房給媽媽收租的念頭。」為了能讓辛苦工作40幾年的媽媽退休養老，獨資買一間隔套房讓媽媽收租的想法就愈加堅定。

●先賺房租，再賺增值，OL樂當包租婆
三年多前的某一個星期五傍晚，她收到一位熟悉仲介的簡訊，表示找到合適的物件：30年左右的公寓，3樓的黃金樓層，權狀約38坪，地點是在中和遠東ABC園區附近。因為邱愛莉曾經在那一帶工作兩年，也有租屋的經驗，熟悉地緣環境。隔天早上看屋，中午下了斡旋出價680萬，沒想到下午1點半屋主出來議價，期間的3個小時，僅加價10萬，從看屋到簽約不過六個半小時！在房價已高的那個時間點，她僅以一坪僅18.2萬買到第一間獨資的黃金屋！

邱愛莉花了近180萬裝修之後，隔成5間寬敞的大套房，每間都有對外窗和獨立洗衣機，每月收租約47000元，扣掉房貸利息（約9000元）、第四台、網路、水費和給物管（代租管）的管理費（租金的10%）後，還有三萬多的進帳，順利讓媽媽退休收租。

有了前面這些合資和獨資的經驗後，她接著陸續合資買了五間隔套收租的房子、七間預售屋，去年年底決定讓中和這一間收租套房獲利了結，在網路上刊登才不到2個月，就順利找到合適的買家，以約1100萬出售，而其他房子有幾間到了設定的價格，也陸續獲利了結。

去年她買了自住換屋的房子，今年年初又和親友合資買了一間汐止的預售屋，算一算增值後的資產扣掉房貸，也有近3000萬，房地產成為她強迫自己儲蓄、投資最好的動力。

以賺「價差」又賺「租金」的方式，才三十多歲的邱愛莉目前不僅有幾間穩定收租的房子，投資的房子也都能增值。這是五年來努力看屋所累積的心得，而她都把每次看屋的心得做成完整的筆記，到現在已經有幾十本的房產筆記，從中她歸納出一套買屋增值的SOP模式，用這套模式操作，至今無往不利。

●年輕人一定要存第一桶金
邱愛莉表示，一定要在本業的工作上做到卓越，很快就能存到第一桶金，接下來就可以用來做理財規劃，而她特別喜歡房地產，很重要的原因在於，房子不只是投資標的或金錢，它最大的價值代表人們對於幸福的憧憬和家的期待，她雖然年紀輕輕也同意老一輩的人說「住者有其屋」才能安身立命的觀念。

很多人因為覺得房價過高，對買房望之卻步，邱愛莉說：「關鍵不在於房價的高低，在於找出被低估的房子，並且重視買屋細節，才能買得安心、穩賺不賠。」

House達人邱愛莉的投資心法
1.若要投資，一定要讓房子自己養房子！
2.買屋時，預計持有的時間比進場的時間更重要。
3.買屋前，先調出謄本資料，只花20元看透屋主的成本。
4.便宜的定義，分為「現在看起來便宜」和「以後看起來便宜」。
5.議價時先口頭出價，往合理價下殺1成以上。
6.別只依賴實價登錄，一定要對區域行情做好功課。
7.銀行核定的貸款成數，往往表示這房子的真正價值。
更多購屋心法資訊……盡在House達人邱愛莉的新書《買一間會增值的房子》

本書特色：
看懂房子的真正價值，
10年後你會感激現在的決定！
上班族OL費時數年，以親身經驗及理性分析精神，完成這本專業的評估報告，實戰經驗豐富的房市達人，從挑選地點、預算坪估、看屋策略、議價技巧、省錢裝潢、包租策略、優惠房貸等8個角度切入，輕鬆淺顯的文字、詳盡的各式圖表，完整說明常見的購屋問題與迷思，不論你是否第一次買房，也能挑到「會增值」的好屋，把自己的好宅變成豪宅！

★最受好評的平民房產專家首度出書！
最受信任的人氣講師，教你買一間會增值的好房。

★第一次就買到增值好房祕訣大公開！
避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。

★統整買賣房屋時8大關鍵問題，完全解答！
關鍵8個問題，挑地點、看屋、買屋、裝潢、貸款流程，一本就搞懂。

★賺租金又賺價差，雙贏投資法，通通告訴你！
整層收租、隔套收租，以房賺錢，讓你獲利出場！。

邱愛莉

House123董事暨執行長。本來是朝九晚五的上班OL，偶然的契機開始接觸房地產，發現自己對房地產的熱情，進而投入房地產研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式，將房地產變成穩定增值的投資工具。2012年成立House123全方位房產平台，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價，協助學員買一間喜歡、會增值的好房子。

關於房地產＆投資，你得先知道：
1.學投資很好，但是請先在你的本業做到卓越。工作是一件很快樂且有價值的事。 
2.房子是資產，好資產會增值是天經地義，房地產賺的就是增值的錢。
3.房子不是期貨，不要買來囤。房子的價值是「使用」，所以房子買來就自住，或出租。
4.如果以上都認同，來吧！來看這本書，讓我跟你分享我的故事與8個增值公式。

推薦序1 
?從?Street Smart?到?Book Smart?的房地產教戰守則／紅色子房

推薦序2 
?買到夢想中的黃金屋／夏韻芬

推薦序3 
?購屋前必須先了解的技巧、心法／莊孟翰

推薦序4 
?關於「房事」的終極懶人包！／許耀仁

推薦序5 
?房市是戰場，你需要更強的武器／張家銘

自序 
?從-400萬變成3000萬，資產大翻轉的秘密

第1章 如何從房地產中致富？
問題1：地點為王？買房子選對地點一定賺?
?除了地點，還要考量「時間」和「利息」
?換個腦袋！用200萬自備款滾出200萬增值空間
?以小換大，500萬套房變成8500萬豪宅

問題2：多空交戰！現在到底是不是購屋好時機？
?不管房價高低，永遠都有被低估的房子
?練好基本功，無論房價漲跌都能買到超值好屋
?「爽」＋「買得起」，就是自住買房的兩大條件

問題3：投資買屋，如何賺到財富？
?租金和價差，是買屋的最大利基

問題4：中古屋﹑新成屋﹑預售屋，該怎麼買？
?中古屋C∕P值高，但要慎選屋況
?預算足夠，可考量新成屋
?不想馬上揹房貸，不妨考慮預售屋
?中古屋、新成屋、預售屋比一比

問題5：關鍵在預算！有足夠的錢買房子嗎？
?算一算！買屋需要多少錢才夠
?銀行評估的是「償債能力」
?要為房貸負擔一輩子？

問題6：如何開始尋找好屋標的？
?填好這張表格，讓你找到好房子！
?開始上網找屋去
?買屋基本功 →了解房屋的銷售管道

問題7：擔心被當肥羊？該不該向仲介買房子？
?3個步驟教你從仲介中挑出好咖
?勤勞的仲介比較可靠？小心仲介帶看陷阱！
?買屋基本功 萬丈高樓平地起，房子興建與銷售流程

第2章 房價大揭密，看懂房屋的真正價?！
密碼1：不懂區域行情，小心當了冤大頭！
?實價登錄能反映真正行情？
?實價登錄也有陷阱!? 小心交易單價失真！
?我的小祕訣：只要3秒鐘，馬上得知真行情

密碼2：謄本資料暗藏玄機，只花20元看透屋主成本！
?買屋只看權狀不夠，一定要看謄本
?注意1：抵押權人的部分
?注意2：有沒有「擔保債權總金額」
?注意3：留意「共同擔保地號」和「共同擔保建號」

密碼3：3招必殺技，了解區域行情，房價省下25%！
?方法1：直接找仲介了解大概行情
?方法2：多逛預售屋的接待中心
?方法3：善用Google，它是最好的房產大師

第3章 中古屋看屋﹑議價技巧大公開
技巧1：記下14個口訣，第一次買屋就上手！
?風火水電光，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益
?萬無一失！跟著我的看屋路線準沒錯！

技巧2：新手選屋第一步，購屋環境仔細看分明
?重點1：走進房子前，注意路寬或是巷弄寬度
?重點2：走進房子後，每個房間先走一圈
?重點3：走到每個窗戶邊觀看細節
?重點4：室內屋況仔細檢查
?重點5：別忽略公共空間和頂樓
?重點6：如果你買的是頂樓
?重點7：如果有帶車位
?重點8：走出房子，看看環境 

技巧3：精準看屋，一定要問的6個問題
?問題1：目前出售情形如何？
?問題2：附近的學區是哪些學校？
?問題3：土地使用分區為何？
?問題4：服務費是多少？
?問題5：產權是否單純？是否為瑕疵屋？
?問題6：附近沒有嫌惡設施？

技巧4：避免買到瑕疵屋，看屋必帶的實用小物！

技巧5：學會推算合理價，總價省下100萬以上！
?行情價必須減去需整修的預算
?一樓公寓如何推估合理價？
?頂樓加蓋如何推估合理價？
?有做夾層的房子如何推估合理價？
?有露台的房子如何推估合理價？

技巧6：「出價」出的好，議價就成功一半了！
?絕招1：先口頭出價，往合理價下殺1成以上
?絕招2：超好用的萬用句！一招走天下！

技巧7：先口頭出價就好，別急著下斡旋、簽約
?「斡旋」和「要約」的不同
?要約、斡旋的注意事項

技巧8：破解仲介常見的花招
?祕訣1：堅守自己的底線，不輕易加價
?祕訣2：無欲則剛，可以「想要」，不能「需要」！
?祕訣3：談判心法有絕招，先讓屋主喜歡你！

技巧9：履保費用省不得！省了3000元損失300萬！
?別忽視交易安全，一定要有履保服務！
?買賣雙方各付一半費用，只要3千元！
?簽約時一定要注意7個要點
?附表1.成屋的交易流程 
2.代書流程：產權把關、稅務結算、產權過戶
3.履保流程：銀貨兩訖，交易安全

技巧10 避免日後糾紛，交屋6要點不可不知

第4章 預售屋增?術：分期付款,累積千萬資產
要點1：因為預售屋，月光族空姐存下千萬資產
?省下名牌包，買屋後財富大不同
?買預售屋，強迫自己儲蓄

要點2：買預售屋風險(一)價差太大、資金周轉不靈
?實價登錄不即時，成交價落差20%！
?用低於新成屋的行情，買2～3年後的新屋
?資金周轉不靈，被沒收150萬還解除合約！
?貸款成數不夠，影響資金彈性

要點3：買預售屋風險(二)想像與實際交屋有差距
?狀況1：只看平面圖，交屋後才發現電線桿在家門前！
?狀況2：邊間一定比較好脫手？注意格局和坪數！
?狀況3：無邊際泳池，變成屋頂蓄水池！
?狀況4：比較「公設比」，不如比較「雨遮＋公設」的比例
?狀況5：戶數越少越單純？小心買到沒有管理的華廈！
?狀況6：太前衛的造型，令人敬謝不敏！
?狀況7：保固狀況多，先打聽建商評價
?狀況8：使用分區停看聽！工業用地價格只有1∕2，買到賺到？
?狀況9：停車位學問多！類型都搞懂了嗎？

要點4：建商花招大破解！避開廣告八大陷阱！
?陷阱1：基地和接待中心離很遠！
?陷阱2：基地地圖將路況截彎取直，製造錯覺
?陷阱3：距離市中心步行∕開車∕捷運只要10分鐘？
?陷阱4：樓下永遠有樹和公園
?陷阱5：樣品屋看到的不一定拿得到！
?陷阱6：樣品屋看起來好寬敞？交屋後衣櫥塞不下！
?陷阱7：美輪美奐的公設示意圖，不如眼見為憑！
?陷阱8：漲幅暗示太誇張！別的區域漲，關你什麼事！

要點5：會不會議價差很大！說對一句話，省下100萬！
?知己知彼，先了解預售屋的銷售要角
?議價前做好充分準備！

要點6：沒有履保，小心買到爛尾樓！
?履保，讓預售屋交易有保障

要點7：揪團一起買，每坪再省約5~10%！
?掌握兩個議價好時機
?團購買屋，價格更優惠
?議價時要「無欲則剛」

第5章 裝潢=裝修+風格 超高C/P?裝潢術
重點1 ：關於裝潢，我想說的是……
?找錯工班，工程拖了8個月！
?真的需要花大錢裝潢嗎？

重點2 ：7大步驟，讓你裝修一次搞定！
?拆除、水電、木工、泥做、油漆難不倒你！
?步驟1：房子有漏水、壁癌一定要先解決！
?步驟2：安全為上，水電、管線需重拉！
?步驟3：結構牆拆不得！小心你家變危樓！
?步驟4：誰說一定要做天花板？loft風正流行！
?步驟5：地板需要重新做？各式材質比一比！
?步驟6：牆永遠只有白色？善用色彩創造空間氛圍！
?步驟7：系統家具、活動家具各有優劣

重點3 ：6大招數，用小錢打造夢幻空間！
?招式1：燈光是空間裡的魔法師，你家有幾種燈？
?招式2：牆面色系與窗簾巧妙搭配，質感提升50%！
?招式3：善用電視壁掛，空間更簡潔！
?招式4：多元家具塑造居家大空間
?招式5：鋪上南方松，頂加平台變成空中花園！
?招式6：一秒變文青！假掰飾品不可少，看到就想住
?買屋基本功 學會工序順序，你也可以自己發包！

重點4：別踩4大地雷，避免裝潢糾紛自保之道
?狀況1：朋友介紹的設計師就不用簽約？
?狀況2：工程款項分期付款就安全？小心文字陷阱！
?狀況3：便宜不一定大碗！付款一定要留下金流記錄！
?狀況4：保固服務很重要！必要時主動諮詢專家！
?別忘了，先做好敦親睦鄰

第6章 雙贏的投資策略，賺租金又賺增?！
策略1：不出租，純賺價差！20間房子淨賺800萬！
?重點1：700萬舊公寓沒人要，裝潢後1080萬成交！
?重點2：買得夠便宜！屋主缺錢，買到賺到！
?重點3：奢侈稅＋實價登錄，純賺價差大不易

策略2：整層收租，用240萬賺240萬！
?2年投報率100%！4大關鍵讓你順利出租！
?關鍵1：小心獲利被裝潢吃掉！
?關鍵2：租金一定要夠付貸款利息！
?關鍵3：善用技巧，快速出租！
?關鍵4：租客管理很重要－壞房客讓人睡不著！

策略3：隔套收租，月賺租金3萬，再賺價差200萬！
?8個眉角讓房子自己養自己！
?眉角1：租金要夠付房貸每月攤還的本金和利息
?眉角2：想做套房出租，先做市場評估 
?眉角3：留意建築法規，小心房子被報拆！
?眉角4：邊間、格局方正超好隔，創造高坪數效用！
?眉角5：水電管線很重要，千萬不能省錢！
?眉角6：每間套房編列5千元裝潢預算，提早租出去！
?眉角7：成敗都在房客管理！
?眉角8：先算好如何出場再考慮進場！

策略4 ：3個祕訣讓你的預售屋獲利出場！
?秘訣1：掌握預售屋銷售管道，讓你的房子被看到！
?秘訣2：怎麼買，就怎麼賣！文宣想好，打鐵要趁熱！
?秘訣3：不透露自己的成本，換約時再揭曉


第7章 房貸大學問，省下百萬利息差很大！
關鍵1：先估貸款再出價，貸款不高表示你買太貴！
?我的祕訣：先請銀行估貸款成數 
?標準話術、準備資料請銀行幫你估價
?聯徵資料很寶貴，不要輕易授權銀行調閱 
?誤踩地雷，貸款成數少兩成，利息調升1%！

關鍵2：成為銀行眼中的A級客戶
?提高貸款條件的6個小撇步

關鍵3：貨比三家不吃虧， 選對房貸省下100萬元！
?種類1：利息是否浮動
?種類2：利率結構也不同
?買屋基本功→房貸常見小問題

關鍵4：利用房貸，讓銀行提供投資的銀彈
?房貸總類多，教你聰明選
?本息平均攤還？本金平均攤還？搞懂了嗎？
?房貸試算超簡單，輕鬆算出每月還款金額
?附表→政府的優惠貸款方案

第8章 搞懂稅法,買屋賣屋稅費省很大
提醒1：買不動產，一定要把稅制先搞懂
?考考你！何謂「實價課稅」？
?簡單口訣記下來：「契印土財」
?買屋稅費→別擔心，契稅、印花稅代書會幫你算好！
?賣屋稅費→土增稅、財交稅請代書幫你試算最安心！

提醒2：必看！三大族群的節稅撇步
?房貸族→善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」，每年報稅省9萬！
?換屋族→善用「自用住宅重購退稅」，退稅20萬！
?資產族→遺產稅、贈與稅都有節稅省大錢的方法
?買賣房屋的其他費用
?房屋持有稅費：房屋稅、地價稅
?附表 奢侈稅罰很重， 一定要誠實申報
?附表 房東族需繳納租賃所得稅

後記：財商是一種生活態度，學會就是你的本事 
學員分享